スカイランド（ワシントンD.C.）の概要：立地・再開発計画と土地紛争

ワシントンD.C.南東のスカイランド再開発と計画、住宅・商業再生、土地収用を巡る紛争の全貌を解説

スカイランド（Skyland）はワシントンD.C.南東部に位置する地区で、北東はグッドホープロード、南東はアラバマアベニュー、南と西はフォートスタントン公園に接し、広義のアナコスティア地域の一部をなしています。地区は住宅地と商業地が混在するエリアで、地域再生の対象として長年注目を集めてきました。

立地と周辺環境

スカイランドは主要道路に囲まれ、周辺にはヒルクレストやネイラーガーデンズといった居住地区があり、地域住民の日常生活に密着した商業施設が求められてきました。すぐ近くにフォートスタントン公園などの公共空間があり、地域の緑地やレクリエーション資源へのアクセスも特徴です。

再開発計画の概要

地区政府は、7区のアラバマ通りとネイラー通りのSEに位置する18エーカー（約7万3000^{平方メートル}）のスカイランド・ショッピングセンターを複合型タウンセンターへと建て替えることを目指しています。再開発の主な要素は次のとおりです。

• 小売スペース：Rappaport Cos.とWilliam S. Smith Cos.の計画では約32万平方フィート（約30,000 m²）の小売面積を想定。
• 住宅：420～470戸の住宅ユニットを計画し、約80％を所有型、約20％を賃貸型とする想定。
• 設計と費用：Torti Gallas 及びパートナーが設計を担当し、建設費は約2億6000万ドルと見積もられています。
• 商業テナント：質の高いナショナルチェーンや地域経営の店舗・レストランを誘致することを目指している点が強調されています。

資金調達と行政の関与

再開発には、地区評議会が承認した増税に基づく融資スキーム（TIF＝Tax Increment Financing）が資金手当の一部として組み込まれました。TIFは将来の税収増を担保に現在の開発資金を調達する仕組みで、都市再生でよく使われますが、税負担の配分や公共支出の優先順位を巡る議論を引き起こすことがあります。

一方、2005年に米国住宅都市開発省（HUD）は、過去の経緯を理由に、地区政府が連邦資金を用いてスカイランドを購入することを認めない旨の判断を示しました。連邦資金の利用に関する制約は計画のスキーム調整に影響を与えました。

主要な論点と紛争

開発計画は全体として地域活性化を目指すものの、複数の懸念や対立点が存在します。

• 既存の土地所有者との対立：土地の一部所有者は開発事業者であるRappaportおよびSmithへの売却を望まず、地区側が土地収用（eminent domain）を用いて売却を強制しようとする動きに対して法廷で争っています。土地収用をめぐる手続きは、公共の利益の認定や補償の妥当性を巡り厳しい審査を受けます。
• 大手テナントの誘致を巡る議論：2011年5月25日、DCのヴィンセント・グレイ市長はウォルマート関係者に対し、ウォルマートがスカイランドへ出店するならばコロンビア特別区内の他の新店舗建設許可を与える、といった発言をしています。しかし、既存小売業者であるSafewayが開発中の食料品販売に関する排他的権利を保有している可能性があり、Wal-Martの出店は法的・契約的障壁に直面する可能性が示唆されました。
• 地域コミュニティの懸念：地域住民や地元商店は、再開発による家賃上昇や小規模事業者の追い出し（ジェントリフィケーション）、十分な雇用機会創出の確保などを懸念しています。計画側は地元雇用の創出や地元業者の入居を強調していますが、具体的な保証や条件については交渉が続いています。

手続きの経緯とタイムライン（主な出来事）

• 2008年：Rappaport and Smithがゾーニング委員会にユニット開発計画（PUD）を申請。
• 2010年7月：DCのゾーニング委員会が計画を承認。
• DC評議会は、再開発資金の一部としてTIFパッケージを承認。
• 2011年5月：市長と大手小売業者との公開的やり取りが報じられる（ウォルマート問題）。
• 当初の予定では建設開始が2012年、ビルのオープンが2014年となっていましたが、所有権争い・法的手続き・テナント交渉などによりスケジュールが変動する可能性が高い点に留意が必要です。

住民と地域への影響

再開発が実現すれば、商業・住居の供給が増え、利便性や雇用が向上する一方で、既存住民の生活コスト上昇や地元商店の影響が懸念されます。地区当局や開発事業者は、地元優先の雇用や小規模事業者向けスペース確保、低所得世帯向けの住宅確保などを掲げていますが、これらの具体化と実効性が焦点になります。

今後の見通しと情報入手の勧め

スカイランド再開発は、多数の利害関係者が関与する長期プロジェクトであり、承認・訴訟・資金調達・テナント交渉など複数の要素によって進行が左右されます。計画の進捗や最終的な実施内容は時期によって変わるため、最新情報を確認する際は地区の公式発表、DC評議会やゾーニング委員会の記録、地域団体の公表資料などを参照することをおすすめします。

スカイランドはグッドホープ近隣の一部であり、東側にはヒルクレスト、南東側にはネイラーガーデンズがあります。長期的には地域全体の再活性化につながる可能性がある一方、住民の意見調整と公正な補償・参加機会の確保が重要な課題として残っています。

質問と回答

Q:スカイランドはどのような地域にあるのですか?

Q: スカイランドショッピングセンターの建て替え計画は?

Q: 新ビルの設計図を描いている建築家は誰ですか?

Q: 新ビルの建設費はいくらですか?

Q: このプロジェクトには住宅も含まれるのでしょうか?

Q: ウォルマートはスカイランドに出店できるのですか?

Q: このプロジェクトはいつから建設が始まる予定ですか?

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