不動産（土地および恒久的に付着した構造物）

除外されるものと物の分類

土地上にあるすべての物が不動産となるわけではない。通常除外される物には、季節的な作物、草その他自然に収穫される産物（作物、草）、および一部の法制度における立木（材木）がある。動産と、かつては動産であったが土地の一部となった定着物との区別は、恒久性、用途への適合性および当事者の意思に左右される。

• 所有形態：自由保有権、借地権その他の権原類型は、不動産を保有する方法である（不動産物権）。
• 法域によっては、地下資源および鉱物に関する権利を地表の権利から分離できる。
• 用途地域指定、課税、収用などの公的利益は、不動産の利用を制限する。

比較法上は違いがみられる。大陸法の伝統では、この用語はしばしば「不動産物権」に直接対応する一方、コモン・ロー法域では「real estate」または単に「property」が用いられる（アメリカ合衆国、イギリス）。国によっては土地の私的所有に制限を設けている。たとえば中国では、ここでの例として、個人は土地自体について完全な私的所有権を保有できないが、対価を支払って期限付きの土地権利を取得し（土地使用権）、その権利を売買または贈与により移転できる（売買、贈与）。

用途、移転および主な法的手続

不動産は、住宅、農業、インフラストラクチャーおよび投資にとって中心的な役割を果たす。法的な移転には通常、正式な書面が必要であり、権原を保護するため公の土地登記簿への登記を要する場合もある。代表的な法的手続には、抵当権、賃貸借、地役権、相続および収用が含まれる。課税、債権者間の優先順位、登記手続には法域ごとの実務上の差異があり、権利の設定、移転および消滅は法令上の枠組みによって規律される。

より詳細な定義や法域ごとの規則については、信頼できる資料および地域の登記機関を参照するとよい（財産権、権原）。自然資源の管理、定着物と動産の区別、土地権利の国境を越えた承認も関連する論点である（賃料、渡し船、漁業）。専門的な資料集や各国の土地機関を通じて、さらに法的な解説および判例を調べることができる（財産ガイド、土地登記所、米国資料、英国資料）。

要するに、不動産とは土地およびそれに恒久的に付着した物を指し、その正確な範囲は、法令、慣習および個別の権原の条件によって定まる権利と義務の集合を伴う。